Đặt cọc được xem là bước đầu tiên để bạn có thể sở hữu được bất động sản mà mình mong muốn. Tuy nhiên, thực tế thì đặt cọc nên được hiểu như thế nào? Làm như thế nào để có thể đảm bảo được quyền lợi của mình và giảm thiểu các rủi ro khi đặt cọc bất động sản? Bài viết Những lưu ý trong việc đặt cọc mua bán bất động sản nhà đất sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn.

Như thế nào là đặt cọc bất động sản?

Theo luật pháp Việt Nam tại khoản 1 điều 318 bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc trong bất động sản là 1 trong những biện pháp bảo đảm khi thực hiện 1 giao dịch nào đó. Hay nói cách khác, đặt cọc là kết quả của sự thỏa thuận giữa hai bên, một bên thanh toán cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Trong mua bán nhà đất, đặt cọc là bên mua giao trước cho bên bán 1 khoản tiền với giao kết thời gian cụ thể để đảm bảo rằng hợp đồng mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện chắc chắn.

Số tiền để có thể đặt cọc bất động sản là bao nhiêu?

Pháp luật Việt Nam không quy định số tiền đặt cọc cụ thể trong mỗi giao dịch vì đặt cọc thực chất chỉ mang tính chất uy tín và thiện chí nhằm đảm bảo cho hợp đồng mua bán chính thức sẽ được ký kết. Chính vì vậy, số tiền cọc là do hai bên mua, bán tự thỏa thuận với nhau và không vượt quá 20% giá trị nhà đất để giảm thiểu rủi ro cho cả hai.

Các hình thức đặt cọc bất động sản.

Việc đặt cọc sẽ được tiến hành khi cả hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng đặt cọc được các bên mua bán tự thực hiện với nhau bằng hình thức ký tay nhưng để chắc chắn an toàn và hạn chế rủi ro, bạn nên mang hợp đồng đi công chứng.

Ngoài hợp đồng đặt cọc có công chứng, Luật dân sự Việt Nam cũng công nhận những hợp đồng ký tay nếu có chữ ký của người thứ 3 (hay còn gọi là người làm chứng). Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán.

Đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên. Ngoài ra, bạn cũng nên hạn chế thanh toán bằng tiền mặt để tránh mất thời gian, mối lo ngại tiền giả và các sự cố nguy hiểm khác.

Nội dung trong hợp đồng đặt cọc bất động sản cần có?

Không chỉ riêng việc mua bán bất động sản nhà đất mà đối với bất kì giao dịch mua bán nào cũng vậy, nội dung thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc không được trái với quy định của pháp luật, không trái đạo đức và thuần phong mỹ tục của Việt Nam.

Trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nhất định phải có quy định đảm bảo giao kết một hợp đồng mua bán chính thức và phải thực hiện hợp đồng mua bán chính thức đã giao kết đúng với thỏa thuận.

Hợp đồng đặt cọc cần phải quy định rõ trách nhiệm của các bên. Theo khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 bên bán sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc (hoặc một số tiền lớn hơn) nếu không thực hiện đúng cam kết. Do bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 hoặc nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc này phải ghi trong hợp đồng. Đây được xem như chế định phạt vi phạm hợp đồng.

Nếu trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản về phạt cọc thì khi hợp đồng mua bán chính thức không thực hiện được, bên bán chỉ phải trả lại số tiền đã nhận cọc cho bên mua.

Lưu ý: Trong trường hợp bên mua giao cho bên bán 1 khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Đối với tiền trả trước, khi có bên vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết hợp đồng như thỏa thuận ban đầu thì khoản tiền trả trước này về nguyên tắc sẽ được hoàn trả lại cho bên mua và sẽ không chịu bất cứ khoản phạt cọc nào.